Wybór działki pod inwestycję – na co zwrócić uwagę?
Planujesz inwestycję budowlaną. Jednak zanim zaczniesz budować, musisz uzyskać formalną zgodę organu administracji budowlanej. W przypadku budownictwa jednorodzinnego może to być pozwolenie na budowę lub zgłoszenie z projektem budowlanym. W przypadku budownictwa wielorodzinnego będzie to pozwolenie na budowę.
Jakąkolwiek formułę postępowania inwestor wybierze, musi mieć świadomość, że zebranie wszelkich dokumentów w procesie budowlanym zajmuje trochę czasu. Taki proces w zależności od wielu czynników będzie trwał średnio kilka miesięcy.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Już na etapie poszukiwania i wyboru działki należy sprawdzić czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na danym terenie tego planu nie ma, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. I tu trzeba zwrócić uwagę na to, że o ile wypis i wyrys z planu miejscowego można uzyskać w ciągu kilku - kilkunastu dni, to na decyzję o warunkach zabudowy czeka się średnio 3-4 miesiące, choć są i takie gminy i dzielnice w większych miastach, gdzie decyzje WZ wydawane są w 6-7 miesięcy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje od razu jaką zabudowę na danym terenie można realizować i jeśli inwestor ma wybrany projekt może sprawdzić od razu czy odpowiada on zapisom planu miejscowego. Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją indywidualną, wydawaną dla konkretnego zamierzenie budowlanego. Składając wniosek o wydanie takiej decyzji należy dołączyć do niego opis i rysunki zamierzenia budowlanego. Na tej podstawie urbanista (z urzędu) przygotowuje projekt decyzji o warunkach zabudowy odnosząc się do zabudowy na sąsiednich działkach. Jeśli zamierzenie budowlane odpowiada zabudowie sąsiedniej urząd wyda decyzję o warunkach zabudowy.
Mapa do celów projektowych i adaptacja projektu
Mając pewność, że można realizować wybrany projekt warto od razu zlecić geodecie wykonanie mapy do celów projektowych (na mapę czeka się ok. miesiąca).
Na podstawie projektu budowlanego i mapy od geodety, architekt przygotuje adaptację projektu, czyli dopasuje wybrany projekt do zapisów planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy lub też może przygotować projekt indywidualny odpowiadający oczekiwaniom inwestora, a jednocześnie wykorzystujący w pełni zapisy dokumentów planistycznych.
Gestorzy sieci
Od czerwca 2015 r. kiedy zmieniły się przepisy prawa budowlanego do dokumentacji składanej w Wydziale Architektury nie trzeba dołączać już warunków technicznych przyłączenia do sieci (elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej). Warto jednak wystąpić do gestorów o ich wydanie wcześniej, tak aby w momencie rozpoczęcia budowy media, z których inwestor będzie chciał, a nawet musiał korzystać w trakcie budowy były doprowadzone do działki. Czasem też przy większych inwestycjach na podstawie warunków technicznych inwestorzy będą mieć pewność, że infrastruktura znajdująca się w pobliżu działki, którą chcą wykorzystać do zaopatrzenia inwestycji jest wystarczająca dla planowanego zamierzenia budowlanego.
Konserwator Zabytków
Media nie są jedyną kwestią, która może determinować wybór projektu. W planie miejscowym czy decyzji o warunkach zabudowy mogą znaleźć się zapisy, na które warto zwrócić szczególną uwagę. Może np. okazać się, że działka znajduje się na obszarze objętym Ochroną Konserwatora Zabytków lub też budynki znajdujące się na działce, które na pierwszy rzut oka wyglądają na sypiące się rudery wpisane są do rejestru zabytków. W tej sytuacji przed złożeniem wniosku do Wydziału Architektury należy uzyskać opinię, czy uzgodnić projekt z Konserwatorem Zabytków. Po uzyskaniu pozytywnej opinii będzie można realizować zaplanowaną inwestycję. Konserwator może też nałożyć obowiązek nadzoru archeologicznego w trakcie procesu budowy i w tej sytuacji należy zatrudnić archeologa z uprawnieniami, który taki nadzór będzie sprawował.
Wody Polskie
Warto sprawdzić też przed zakupem działki, czy nie jest ona położona na terenach zmeliorowanych lub terenach szczególnego zagrożenia powodzią. Taką informację można uzyskać z Wód Polskich składając wniosek o wydanie zaświadczenia. Zgodnie z przepisami urząd wyda takie zaświadczenie w terminie 7 dni. Jeśli okaże się, że działka leży na terenie szczególnego zagrożenia powodzią, trzeba będzie uzyskać pozwolenie wodnoprawne na budowę na takim obszarze, a jeśli działka nie będzie miała możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej i odprowadzanie nieczystości miało by następować do zbiorników bezodpływowych (szamb), konieczne będzie jeszcze dodatkowe uzyskanie zwolnienie z zakazów lokalizacji tego typu obiektów na terenach szczególnego zagrożenia powodzią. Jest to procedura kilkumiesięczna, dlatego warto też wcześniej sprawdzić czy działka nie jest zlokalizowana na takim terenie.
W sytuacji, gdy okaże się, że przez działkę przechodzą urządzenia melioracyjne, również na ich przebudowę lub likwidację należy uzyskać pozwolenie wodnoprawne. Są to dodatkowe koszty, które wiążą się między innymi z opracowanie operatu wodnoprawnego i dodatkowym czasem związanym z uzyskaniem decyzji. Tu również można jednak wyprzedzająco uzyskać z urzędu (Wody Polskie) informację czy działka znajduje się na terenie zmeliorowanym. Na taką informację czeka się około miesiąca. Przy czym trzeba od razu jasno zaznaczyć, że urządzenia melioracyjne najczęściej nie posiadają geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, a mapy, na podstawie których wydawane są informacje o możliwym przebiegu takich urządzeń były wykonywane w latach 60-tych czy 70-tych ubiegłego wieku. Dlatego też warto, nawet jeśli uzyska się informację z urzędu, że przez działkę przebiegają takie urządzenia zweryfikować poprzez dokonanie odkrywek w miejscu planowanego budynku czy faktycznie takie urządzenia tam występują.
Ewidencja gruntów
Zwrócić uwagę należy również na ewidencję gruntów. Jeśli inwestor zamierza kupić działkę, powinien sprawdzić jaką klasą bonitacyjną jest ona oznaczona. Często zdarza się, że działki niezabudowane, mimo, że w planie miejscowym przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe są oznaczone w ewidencji gruntów jako działki np. rolne (R) lub leśne (Ls) z oznaczeniem określonej klasy bonitacyjnej. Warto wybierać grunty z klasą słabszą, tj. od IV do VI, gdyż one nie są w świetle prawa chronione i nie wymagają decyzji o wyłączeniu. Jeśli jednak ciekawa pod względem inwestycyjnym okaże się działka z oznaczeniem np. RIII, to na takiej działce po przeprowadzeniu procedury wyłączenia z produkcji rolnej będzie można budować. Wyłączenie z produkcji rolnej przy lepszych klasach gruntu wiąże się z opłatami, ale przy budownictwie jednorodzinnym, jeśli powierzchnia do wyłączenia nie przekracza 500 m2 (powierzchnia pod budynkiem i terenami utwardzonymi) opłaty nie zostaną naliczone.
Badanie geotechniczne
I na koniec jeszcze jedna kwestia, która czasem jest pomijana, a ma istotne znaczenie. Chodzi o badania geotechniczne, które wykonuje geolog. Badania te dają odpowiedź na pytanie na jakim gruncie stanie budynek oraz na jakim poziomie są wody gruntowe. Od wyników tych badań zależą przyjęte przez architekta rozwiązania w zakresie chociażby fundamentów. Jeśli okaże się, że warunki gruntowe są dobre można projektować budynek na zwykłych ławach fundamentowych. Przy gorszych warunkach gruntowych architekt może zaprojektować płytę fundamentową, a w skrajnych wypadkach palowanie igłowe. Słabe warunki gruntowe mogą przełożyć się na wzrost kosztów inwestycji o kilka lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Zatem jak widać jest wiele czynników, które mogą mieć wpływ zarówno na czas realizacji inwestycji jak i na jej koszty. Analizując dokładnie działkę przed jej zakupem można optymalizować opłacalność inwestycji.