Plan miejscowy i warunki zabudowy.
Planujesz budowę domu i zastanawiasz się, jaki projekt wybrać. Zanim jednak zdecydujesz się na jego zakup proponuję, abyś sprawdził(a) czy działka, na której stanie Twój dom znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz jakie są zapisy tego planu.
I tutaj możliwe są dwa scenraiusze.
Działka jest objęta planem miejscowym.
W urzędzie składasz wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu. Dlaczego? Musisz się dowiedzieć w jaki sposób dopasować swój dom do założeń tego planu. W ten sposób upewnisz się również jakich domów nie będziesz mógł (mogła) postawić na swojej działce. Plan określa bowiem między innymi:
- wielkość budynku,
- odległość budynku od drogi (tzw. linia zabudowy, której nie można przekroczyć),
- kąt nachylenia dachu,
- wysokość budynku,
- szerokość elewacji frontowej,
- powierzchnię zabudowy,
- powierzchnię biologicznie czynną.
Pamiętaj, że niektóre zapisy w planie są mało precyzyjne i zbyt ogólne. Przykładem są takie sformułowania jak np. „stonowana kolorystyka elewacji“. Może to rodzić szereg niejasności i prowadzić do różnej interpretacji zapisów.
Dopiero teraz, gdy już masz pewność, że wybrany przez Ciebie projekt odpowiada założeniom obowiązującego planu, możesz zakupić go bez ryzyka późniejszych i kosztowynych zmian.
Potrzebna decyzja o warunkach zabudowy.
Jeśli jednak na terenie, na którym położona jest działka nie ma planu miejscowego, musisz wystąpić do właściwego urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taka decyzja, podobnie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa warunki, po spełnieniu których realizacja inwestycji będzie możliwa. Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy muszą być spełnione następujące przesłanki:
- co najmniej jedna z sąsiadujących nieruchomości dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby na tej podstawie udało się określić parametry nowej zabudowy,
- działka musi mieć dostęp do drogi publicznej – może to być dostęp bezpośredni lub pośredni poprzez drogę z ustanowioną służebnością przejazdu lub drogę, w której właściciel planujący budowę będzie miał udział,
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
- teren jest uzbrojony w media lub projektuje się uzbrojenie wystarczające dla planowanej inwestycji.
Pamiętaj!
Uchwały w sprawie planów miejscowych możesz znaleźć na stronach internetowych urzędu.
Wniosek o wydanie wypisu i wyrysu składasz bezpośrednio w urzędzie.
Uzyskanie wypisu z planu miejscowego nie zabierze Ci zbyt wiele czasu. Niestety uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest już procesem zdecydowanie dłuższym. Z reguły na decyzję o warunkach zabudowy czeka się średnio około 3 miesięcy. A wynika to między innymi z konieczności przygotowania przez urbanistę analizy w oparciu o sąsiednią zabudowę, uzgodnienie projektu decyzji z różnymi organami oraz zapewnienia stronom (właścicielom działek sąsiednich) czynnego udziału w postępowaniu na każdym jego etapie.
Gdy zatem będziesz planował termin rozpoczęcia budowy, miej na uwadze czas oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.