Jak zaoszczędzić pieniądze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę?

Jak zaoszczędzić pieniądze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę?

Co czujesz, gdy osoba, która nie oglądała filmu lub sztuki, zaczyna się o nim wypowiadać, krytykując wszystkich dookoła? No właśnie. Zazwyczaj dokładnie takie samo odczucie towarzyszy mi, gdy słyszę osoby, które twierdzą, że nie ma nic trudnego w zdobyciu pozwolenia na budowę, a wiem, że nigdy takiego pozwolenia nie uzyskały. „Bo przecież wystarczy złożyć wypełniony wniosek wraz z zakupionym w pracowni architektonicznej projektem“. Gdyby rzeczywiście było to tak proste, to prawdopodobnie nie miałabym nigdy okazji pomóc w zdobyciu ponad 300 pozwoleń na budowę domów (i nie tylko domów), które zostały lub właśnie są budowane w różnych miejscach w Polsce.

Niestety, uzyskanie pozwolenia na budowę to proces rozciągnięty w czasie, który może potrwać nawet kilka miesięcy (chociaż zdarzają się również i „szybsze“ przypadki).

Pytanie, czy już na tym etapie możesz zaoszczędzić czas i co ważniejsze – swoje pieniądze oraz uniknąć niemiłych niespodzianek? Mając za sobą sporą ilość zdobytych pozwoleń, mogę z pełną odpowiedzialnością odpowiedzieć: „tak, jest to możliwe“. Jeżeli dobrze się przygotujesz do tego procesu, to jest duża szansa, że unikniesz niespodziewanych i dodatkowych kosztów, niepotrzebnego stresu oraz jeszcze dłuższego czasu oczekiwania na upragniony dokument.

Jak zatem to przygotowanie miałoby wyglądać? Przede wszystkim sprawdź dobrze działkę jeszcze przed jej zakupem. Oto kilka obszarów, na które warto zwrócić szczególną uwagę.

Media.

Dowiedz się czy działka jest uzbrojona w media. A jeżeli nie jest, to czy dom, który stanie na tej działce będzie można podłączyć do sieci miejskich (gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej).

Przy braku możliwości podłączenia będziesz musiał skorzystać z rozwiązań indywidualnych. I już na tym etapie możesz planować koszty związane z odpowiednim uzbrojeniem działki. Weź to pod uwagę przy wyborze projektu. Pamiętaj, że w takim przypadku, oprócz samego domu, będziesz musiał na tej działce zmieścić również studnie, oczyszczalnie, czy szambo.

Badania geotechniczne.

Wykonaj badania geotechniczne, aby dowiedzieć się jakie jest podłoże, na którym będziesz budował. Na wyniki poczekasz około dwóch tygodni, ale dzięki temu dowiesz się na jakim gruncie budujesz, a co za tym idzie jakich fundamentów będzie potrzebował Twój dom oraz jakie będą ich koszty. Przy dobrych warunkach gruntowych „zwykłe“ fundamenty będą wystarczające. Jeżeli wyniki badań pokażą, że pod terenem budowy znajduje się grunt słabo przepuszczalny (iły, gliny, pyły, mułki), to prawdopodobnie czekać Cię będzie konieczność wykonania płyty fundamentowej, a być może nawet palowanie igłowe. Warto o tym wiedzieć wcześniej, zanim ekipa budowlana wejdzie na teren budowy. Trudno będzie Ci negocjować koszty takich „wzmocnionych“ fundamentów, gdy o tych złożonych warunkach gruntowych dowiesz się od firmy budowlanej już po „wbiciu pierwszej łopaty“. A mówimy tutaj o dodatkowych kosztach rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Teren szczególnego zagrożenia powodzią.

Sprawdź, czy działka, którą kupujesz nie znajduje sie przypadkiem na terenach szczególnego zagrożenia powodzią. Dla budowy na takim terenie konieczne jest uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego. To oznacza dodatkowy koszt przygotowania dokumentacji i przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Dodatkowe kilka tysięcy złotych oraz kilka miesięcy oczekiwania. Przed zakupem działki poproś odpowiedni urząd o wydanie zaświadczenia potwierdzajacego czy teren ten jest sklasyfikowany jako teren szczególnego zagrożenia powodzią. Takie zaświadczenie zgodnie z przepisami otrzymasz w terminie siedmiu dni od złożenia wniosku o jego wydanie.

W podobnej sytuacji jak powyżej znajdziesz się, gdy przez działkę przechodzą urządzenia melioracyjne. Wtedy również potrzebne Ci będzie pozwolenie wodno-prawne na przebudowę lub likwidację tych urządzeń. Kolejny koszt. Kolejne problemy.

Konserwator Zabytków.

O tym, czy działka znajduje się na terenach objętych ochroną Konserwatora Zabytków dowiesz się z zapisów planu miejscowego. W przypadku wątpliwości możesz zawsze wystąpić z zapytaniem bezpośrednio do Konserwatora.

Niestety, musisz liczyć się z dodatkowymi formalnościami, w przypadku, gdy projekt będzie musiał być uzgodniony z Konserwatorem. Wydłużenie czasu oraz jeszcze większe koszty będą Cię czekać, gdy dodatkowo w trakcie budowy wymagany będzie nadzór archeologa.

Plan miejscowy vs. warunki zabudowy.

Sprawdź, czy teren, na którym leży działka objęty jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Ma to istotne znaczenie, jeżeli planujesz datę rozpoczęcia budowy i umawiasz się na konkretne terminy z ekipą budowlaną. O ile uzyskanie wypisu z planu miejscowego to kwestia kilku-kilkunastu dni, o tyle na decyzję o warunkach zabudowy poczekasz średnio około trzech miesięcy. Są jednak i takie urzędy, które decyzję tę wydają nawet w terminie 7-8 miesięcy.

Dodatkowo warto również sprawdzić, czy wybrany przez Ciebie projekt odpowiada zapisom planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Najlepiej jeszcze przed jego zakupem. Projekt może Ci się podobać, ale jeżeli nie będzie on posiadał parametrów wskazanych w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy, to będziesz miał problem. Takiego projektu nie będziesz mógł zrealizować na swojej działce. A to oznacza, albo konieczność modyfikacji projektu, albo zakup nowego. Kolejne niepotrzebne wydatki.

Niektóre pracownie architektoniczne pozwalają na zwrot lub wymianę projektu w określonym czasie po zakupie. Sprawdź czy tak jest w Twoim przypadku. Aby jednak zaoszczędzić sobie stresu i pieniędzy, najlepiej poprosić architekta, aby jeszcze przed zakupem projektu sprawdził czy dom mieści się na działce i odpowiada zapisom planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Pamiętaj. Kupowanie działki i projektu bez ich wcześniejszego sprawdzenia może Cię dodatkowo sporo kosztować. Informacje, które zdobędziesz pozwolą Ci również właściwie rozplanować czas rozpoczęcia budowy oraz uniknąć problemów z ekipą budowlaną (przynajmniej na początku współpracy).

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź wszystko, o czym przeczytałeś powyżej. A jeżeli któryś z tych scenariuszy się potwierdzi, możesz go wykorzystać przy negocjowaniu ceny zakupu nieruchomości.

Parametry działki i projektu możesz sprawdzić jeszcze przed ich zakupem. Jeżeli dobrze się za to zabierzesz, zajmie Ci to około miesiąca. Ale na pewno nie będzie to stracony czas. A być może dzięki temu zaoszczędzisz pieniądze, lub w sytuacjach skrajnych nie kupisz działki, która może Ci przysporzyć wiele problemów. Możesz oczywiście cały ten etap przejść samemu (jeżeli masz czas, wiedzę i cierpliwość). Ale możesz również takie prace zlecić profesjonalistom.